Hypotéka na chatu? Banka vidí větší riziko než u bytu

Dům za 4,8 milionu korun, vlastní pozemek, elektřina, voda, příjezdová cesta. Na první pohled skoro stejné parametry jako u rodinného domu. Jenže v katastru je stavba vedená jako rekreační objekt.

Pro banku tím může začít úplně jiný příběh.

Žadatel může mít vysoký příjem, čisté registry a dostatečnou rezervu. Přesto mu banka nabídne nižší financování, případně hypotéku odmítne. Ne proto, že by chata byla automaticky špatná zástava. Problém je v tom, jak snadno se dá v případě nesplácení prodat a za jakou cenu.

U bytu v Praze, Brně nebo jiném likvidním trhu má banka poměrně dobře čitelný obrázek. Existuje velké množství srovnatelných prodejů. U chaty na samotě je odhad podstatně méně přesný. A přesně to bankéř řeší ve chvíli, kdy posuzuje zástavu.

Rekreační objekt může být pro banku úplně jiná nemovitost

Rozhodující není jen to, jak chata vypadá na fotografiích v inzerátu. Banka se dívá do katastru a na právní i technický stav nemovitosti.

Pokud je objekt vedený jako stavba pro rodinnou rekreaci, neznamená to automaticky hypotéku ne. Znamená to ale větší prostor pro individuální posouzení.

Důležitou roli hraje také pozemek. Je vlastní? Je součástí zástavy? Má k němu objekt řádný přístup? Co inženýrské sítě? Je stavba zkolaudovaná a odpovídá skutečnému stavu?

Právě tady se některé zdánlivě výhodné koupě začnou rozpadat.

Příklad z praxe je jednoduchý. Chata stojí 3,5 milionu korun, ale příjezd vede přes cizí pozemek a právně není vyřešené věcné břemeno. Kupující může mít s přístupem fakticky roky klid. Pro banku je to ale problém, protože při nuceném prodeji nechce řešit spor o cestu k nemovitosti.

Ještě ostřejší bývá rozdíl u objektů, které jsou částečně upravené svépomocí. Inzerát nabízí celoroční bydlení, jenže v dokumentech zůstává rekreační stavba a skutečný stav neodpovídá evidenci. Odhadce pak nemusí přisoudit nemovitosti hodnotu, kterou očekává prodávající.

A hypotéka se počítá z hodnoty, kterou uzná banka. Ne z částky, kterou si někdo napsal do inzerátu.

Proč banka nechce půjčit stejně jako na byt

U hypotéky rozhoduje také LTV. Když stojí nemovitost podle bankovního odhadu 4 miliony korun a klient si půjčuje 3,2 milionu, vychází LTV na 80 procent.

U běžného bytu to může být standardní situace. U rekreační nemovitosti se ale banka může na hodnotu zástavy dívat přísněji. Pokud například odhad vyjde jen na 3,2 milionu, požadovaných 3,2 milionu už představuje 100 procent hodnoty zástavy. A obchod je najednou úplně jinde.

Rozdíl mezi kupní cenou a bankovním odhadem tak může znamenat statisíce korun z vlastních peněz navíc.

To je jeden z nejčastějších momentů, kdy kupující zjistí, že věta „banka mi dá 80 procent“ sama o sobě nic neřeší.

Připočíst je třeba lokalitu. Chata u známého rekreačního střediska může mít prodejní trh úplně jiný než objekt schovaný několik kilometrů od nejbližší obce. Stejně tak záleží na celoroční dostupnosti, velikosti pozemku a technickém stavu.

A pak je tu ještě samotný účel financování. Banka nechce jen vědět, co kupujete. Potřebuje vědět, zda její zástava obstojí i ve chvíli, kdy se všechno pokazí.

To je poněkud studená logika. Ale přesně tak hypotéka funguje.

U bytu za 5 milionů korun se dá hodnota relativně snadno porovnávat s podobnými byty prodanými ve stejné čtvrti. U chaty za stejnou částku může být srovnání výrazně horší. Luxusní vybavení, sauna nebo nový interiér totiž nemusí zvýšit odhadní cenu o tolik, kolik do nich majitel investoval.

Největší problém bývá v papírech, ne ve střeše

Kupující někdy přijde do banky až ve chvíli, kdy má podepsanou rezervační smlouvu. To je pozdě.

Na papíře může být nemovitost atraktivní. Jenže banka při posouzení narazí na nesoulad mezi katastrem, stavební dokumentací a realitou. Přístavba není evidovaná. Část pozemku patří někomu jinému. Stavba má jiný způsob užívání, než kupující předpokládal.

Následuje odhad. Potom doplňování dokumentů. A někdy zamítnutí.

Prodávající přitom často nechce čekat další týdny. Rezervační poplatek už může být zaplacený a kupující zjišťuje, že problém nevznikl kvůli jeho příjmu ani kvůli úrokové sazbě.

Vznikl kvůli jedné větě v katastru.

Proto se u rekreačních objektů vyplatí sledovat nejen cenu a stav kuchyně, ale hlavně co přesně je předmětem zástavy a jak je nemovitost právně vedená. Banka totiž neposuzuje sen o víkendovém bydlení. Posuzuje majetek, který by v krajním případě musela prodat.

A pokud se jí zdá, že by takový prodej mohl trvat dlouho nebo skončit výrazně pod očekávanou cenou, její ochota půjčit peníze rychle klesá. I když má chata nový krov, výhled na les a majitel ujišťuje, že se v okolí prodává všechno do týdne...