Prodat byt před koncem fixace? Hypotéku lze splatit dřív, ale levné to být nemusí

Byt za 6 milionů korun, hypotéka 4 miliony a do konce fixace ještě dva roky. Majitel se rozhodne prodat. Ne proto, že by přestal splácet, ale protože dostal nabídku, která dává smysl. Jenže banka chce při předčasném splacení úvěru peníze navíc.

Právě tady se prodej bytu může prodražit o desítky tisíc korun. A pravidla se v posledních letech měnila.

Prodej bytu není totéž jako konec hypotéky

Při prodeji nemovitosti zatížené hypotékou se úvěr obvykle doplatí z peněz, které kupující zaplatí za byt. Banka následně vydá souhlas s výmazem zástavního práva a obchod může být dokončen.

Problém nastává ve chvíli, kdy prodáváte během fixace.

Od 1. září 2024 platí nová pravidla pro předčasné splacení hypoték. Banka může v určitých případech požadovat náhradu nákladů, které jí předčasným splacením vzniknou. U nových úvěrů a nových fixačních období se proto může účet za odchod z hypotéky zvýšit.

Limit je stanoven na 0,25 procenta z předčasně splacené částky za každý započatý rok do konce fixace, nejvýše však 1 procento z této částky. Zároveň zákon stanovuje horní hranici podle úroků, které by klient do konce sjednaného období zaplatil.

Modelový případ: zbývá doplatit 4 miliony korun a do konce fixace jsou dva roky. Teoretický strop podle ročního limitu je 20 tisíc korun za každý rok, tedy 40 tisíc korun. Neznamená to automaticky, že banka přesně tuto částku naúčtuje. Rozhodující je konkrétní výpočet náhrady a okolnosti úvěru.

A pozor na datum. U starších hypoték se mohou uplatnit předchozí pravidla. Rozhoduje mimo jiné, kdy byla smlouva uzavřena a kdy začalo příslušné fixační období.

To je detail, který umí změnit výsledek o tisíce korun.

Kdy může být předčasné splacení bez náhrady

Zákon počítá se situacemi, kdy klient nemusí bance za předčasné splacení nic hradit. Jednou z nich je prodej nemovitosti po uplynutí alespoň 24 měsíců od uzavření smlouvy o úvěru. To ale není totéž jako čekat na konec fixace.

Jinými slovy: hypotéku můžete mít zafixovanou ještě několik let a přesto může být předčasné splacení při prodeji bytu bez této náhrady, pokud jsou splněny zákonné podmínky.

Jenže právě tady vzniká v praxi zmatek. Klient si často myslí, že když prodává byt, banka mu automaticky umožní hypotéku bezplatně ukončit. To už nelze brát jako univerzální pravidlo.

Navíc může být rozdíl mezi prodejem po více než dvou letech od uzavření úvěrové smlouvy a situací, kdy člověk hypotéku krátce po podpisu smlouvy převádí nebo refinancuje. Banka proto před prodejem potřebuje konkrétní informace o úvěru.

Nejdřív si nechte vyčíslit zůstatek. A hlavně požádejte banku o přesnou částku potřebnou k úplnému splacení k plánovanému datu. Odhad z internetového kalkulátoru nestačí.

Největší chyba? Podepsat prodej a teprve potom řešit banku

Představme si kupujícího, který má připravených 6 milionů korun a chce byt převzít za šest týdnů. Prodávající podepíše smlouvu, stanoví termíny a až potom zjistí, že banka požaduje při předčasném splacení další částku.

To už je nepříjemná situace.

Peníze z kupní ceny totiž obvykle procházejí přes úschovu a část určená na splacení hypotéky musí odpovídat částce, kterou banka požaduje. Nesoulad několika desítek tisíc korun není detail, který se vyřeší mávnutím ruky. Může znamenat změnu smluv, doplnění vlastních peněz nebo nové vyjednávání s kupujícím.

Rozumnější postup je opačný. Ještě před podpisem rezervační nebo kupní smlouvy zjistit u banky aktuální zůstatek a podmínky předčasného splacení. Pak teprve počítat, kolik z prodeje skutečně zůstane.

A někdy vyjde zajímavěji jiná varianta: hypotéku při prodeji vůbec nedoplácet a převést ji na jinou nemovitost, pokud to banka a smlouva umožní. Pro člověka, který prodává starý byt a současně kupuje nový, může jít o podstatně levnější řešení. Záleží ale na bonitě, nové nemovitosti i parametrech původního úvěru.

Fixace tedy není zákaz prodeje. Je to především období, během něhož je potřeba přesně spočítat cenu předčasného odchodu. A u hypotéky v řádu milionů korun může rozhodovat i jediný údaj ze smlouvy, který si majitel bytu přečetl až ve chvíli, kdy už má kupce přede dveřmi.