Vývoj hypotečních sazeb v Evropě: trendy a dopady pro Česko

Evropa zažila během posledních pěti let houpavou jízdu, kterou by si nevymyslel ani nejodvážnější finanční analytik. Hypoteční sazby, kdysi klidné jako rybník za vesnicí, se po pandemii změnily v rozbouřené moře. A kdo si myslel, že evropská centrální politika zůstane předvídatelná, ten se nejspíš nestačil divit.

Ještě v roce 2021 se dalo v západní Evropě půjčit na bydlení prakticky za hubičku – v Německu kolem jednoho procenta, ve Francii podobně. Banky soutěžily o klienty, developery by tehdy neodradil ani růst cen cementu. Jenže inflace, válka a energetická krize zvedly sazby dřív, než si lidé stihli spočítat návratnost svých fixací. Evropská centrální banka přitáhla šrouby, a s ní i všechny národní banky, které nechtěly ztratit tvář ani měnovou stabilitu.

V Česku to zabolelo dvojnásob. Česká národní banka šla s úroky nahoru rychleji než většina evropských kolegů. Výsledkem byl hypoteční trh, který během roku 2022 prakticky zamrzl. Banky sice nabízely nové produkty, různé „překlenovací“ akce a marketingová kouzla, ale poptávka se nevracela. Kdo měl hypotéku z dob dvouprocentních sazeb, držel se jí jako klíště. A kdo ji neměl, často rezignoval – nebo se vrhl do nájemního bydlení, které tím pádem podražilo.

Dnes se Evropa pomalu vrací k normálu. ECB po sérii zvýšení začala letos opatrně snižovat sazby, a to se okamžitě odrazilo i v nabídkách bank. Hypotéky v Německu klesly k hranici 3,5 %, ve Francii dokonce pod tři. Český trh sleduje, vyčkává. Domácí banky se drží kolem čtyř procent a snižování provádějí s chirurgickou přesností – po desetinách. Proč? Jednak kvůli setrvačnosti české ekonomiky, jednak kvůli stále opatrné politice ČNB, která si nechce zopakovat inflaci z let 2021–2022.

Zajímavé je, že se z hypoteční sazby stala jakási společenská mantra. V hospodách se už tolik nemluví o fotbalu, ale o tom, kdo „vyfixel“ kdy a za kolik. Podnikatelé se naučili počítat s vyšší cenou peněz – a přestali automaticky věřit, že úvěr je levnější než vlastní kapitál. Možná je to návrat k normálu, možná jen další přechodná fáze.

Na Západě už se mluví o „novém standardu“ – tedy o hypotékách kolem tří procent, které mají být dlouhodobě udržitelné. V českých poměrech to zní skoro optimisticky. Ale kdo ví. Vždyť i drobná změna v rozhodování ECB dokáže s českým trhem zacvičit víc než deset tiskových konferencí ČNB. Evropské sazby jsou dnes propojené jako nikdy dřív. A i když si rádi hrajeme na samostatnou ekonomiku, realita je jiná: jestli začne v Bruselu pršet, v Praze se většinou sahá po deštníku.